Odpowiednio skonstruowana umowa deweloperska powinna chronić interesy zarówno dewelopera, jak i nabywcy mieszkania. Choć nad jej prawidłowością czuwa notariusz, ostrożności nigdy za wiele. Jakie są kluczowe zasady zawierania umowy deweloperskiej?
Nowe mieszkanie z rynku pierwotnego – kluczowe zasady zawierania umowy deweloperskiej
Zgodnie z obowiązującym w Polsce prawem, każdy deweloper, który zajmuje się sprzedażą mieszkań na rynku pierwotnym, jest zobowiązany do zawarcia z nabywcą tzw. umowy deweloperskiej. Ma ona zabezpieczać prawa kupujących – zanim została wprowadzona do polskiego porządku prawnego, nabywcy podpisywali różne umowy rezerwacyjne i przedwstępne, które nie zapewniały ochrony ich interesów albo robiły to jedynie w ograniczonym wymiarze.
Żeby umowa deweloperska spełniała swoje podstawowe zadanie, nabywca powinien zachować czujność przy jej podpisywaniu. Jakie są kluczowe zasady zawierania umowy z deweloperem? O czym warto pamiętać?
- Umowa deweloperska musi być sporządzona w formie aktu prawnego. Od tej zasady nie ma wyjątków. Jeśli więc podpisujesz jakieś dokumenty bez notariusza, nie jest to umowa deweloperska.
- Umowa deweloperska musi zawierać najistotniejsze informacje związane z transakcją. Jej treść oraz postanowienia zostały precyzyjnie określone w tzw. ustawie deweloperskiej. Zgodnie z jej zapisami, w umowie deweloperskiej nie może zabraknąć informacji takich jak m.in.:
-
- dane stron umowy, termin oraz miejsce jej zawarcia,
- cena i opis nieruchomości,
- dane dotyczące działki, na której powstanie nieruchomość,
- numery ksiąg nieruchomości,
- sposób, w jaki obliczono powierzchnię nieruchomości,
- termin przeniesienia własności,
- numer pozwolenia na budowę.
Pełen katalog informacji, które muszą zostać zawarte w umowie deweloperskiej, został określony w art. 22 ustawy deweloperskiej. Przed podpisaniem dokumentów warto więc sprawdzić ich zgodność z prawem. Oczywiście, nad prawidłowością zawartych w umowie zapisów czuwa notariusz. Niemniej nabywca powinien zachować czujność.
- W umowie deweloperskiej nie może zabraknąć precyzyjnego opisu nieruchomości. Powinien on zawierać informacje na temat metrażu mieszkania (domu, lokalu) oraz przyszłego standardu technicznego i wykończeniowego. Deweloper musi też dołączyć opis wraz z rzutem architektonicznym przynależności, takich jak garaż, miejsce postojowe czy też komórka lokatorska.
- Jeżeli przynależności będą częścią nieruchomości wspólnej, nabywca powinien sprawdzić, czy w umowie zostały zawarte zobowiązanie do podpisania przez dewelopera umowy quad usum – podziału na korzystanie. To gwarancja, że właściciel przynależności będzie mógł z niej korzystać na wyłączność.
- Strony umowy deweloperskiej mogą wprowadzić dodatkowe postanowienia. Takie prawo gwarantuje im zasada swobody umów, przy czym wprowadzone zapisy nie mogą sprzeciwiać się naturze stosunku, ustawie oraz zasadom współżycia społecznego.
Umowa deweloperska – o czym pamiętać podczas jej zawierania?
Umowa deweloperska jest umową wzajemną. Każda ze stron jest zobowiązana do świadczenia wobec drugiej strony, co pozwala zabezpieczyć interesy i klienta, i dewelopera. Wciąż jednak może zawierać zapisy i zobowiązania niezrozumiałe dla nabywcy. Dlatego przed jej podpisaniem należy w pierwszej kolejności dokładnie ją przeczytać. Jeśli jakiś zapis wyda Ci się niejasny, niezrozumiały lub godzący w Twoje interesy, poproś o jego wyjaśnienie i dopisanie interpretacji do umowy. Nie zapominaj, że możesz też negocjować warunki.
Zakup mieszkania na rynku pierwotnym wiąże się z koniecznością dopełnienia pewnych formalności. Jedną z nich jest zawarcie umowy deweloperskiej. Odpowiednio sporządzona będzie zawierać zapisy zabezpieczające interesy każdej ze stron. Rzetelny deweloper nie powinien mieć żadnych problemów z wyjaśnieniem istoty poszczególnych klauzul. Jeśli wzbrania się przed tym, umowę warto przekazać prawnikowi. Oceni on, czy jest ona lepsza lub gorsza niż rynkowy standard.
